主题：赠送面积，到底赠送了什么。想买房的一定看过来

最近不是疯传要么，很多网友都在观望中，最近这几段时间胖哥周末都会出去踩盘或者跟着看房团看一看。
发现了市场上面一些奇怪的现象-------------目前好多开发商做的户型都在送面积。

关于赠送面积，有这么几点要求：
1、赠送的面积是不纳入到房产证上面的（武汉某开发商就因为把赠送面积写到房产证上面了导致被罚2亿）
2、必须通过国家有关单位的验收

赠送一般在户型图上面都会有标志，而且开发商也会以赠送面积为销售的噱头之一（现在公摊大，有赠送比没有强）。所以大家在购房房子的时候一定要注意户型图。一般赠送的地方有：阳台、露台、飘窗、天井、入库花园等。



现在有很多楼盘为了吸引眼球也为了增加销售的亮点大打赠送面积牌。购房者倒是趋之若鹜尤其是刚需购房者对这种赠送面积的诱惑是很难拒绝的。对于这种情况我们要一分为二的看不能一竿子打死也不能一边倒的就认为是占了大我们要从两方面来看
1、赠送部分面积是否属于计入产权部分。 
  建筑面积=基地面积×容积率 
  建筑面积就是开发商的可销售面积在基地面积固定的情况下建筑面积和容积率成正比即容积率越高开发商可销售面积越多这也意味着利润越高。但是容积率在土地出让合同中是规定了范围的不得超过规定范围的上限。

一般性有三种方式突破这个束缚 
  1.1、通过当地zf的规划委员会补偿土地差价款要求增加容积率。这是一种合规的手段今后项目综合验收不会出问题是zf承认的结果。 购房者遇到这种情况是不会有问题的三证是允许按时办理的。


  1.2、私自增加容积率。这就是一件严重的违规事件不过也要看地方的态度有些地方会承认既成事实处罚了事。有些地方严格执法防止腐败按规拆除。 购房者如果遇到前者没有问题三证是允许按时办理的。但是购房者如果遇到后者处理起来会麻烦要看地方部门的态度。


  1.3、利用当地《城市规划管理技术规定》中对不计入容积率部分的解释打一些技术上的擦边球。这是该行业通行的做法前两种突破方式风险过大一不小心就会阴沟里翻船。 

开发商从利润的角度出发基本上不会把计算容积率部分送给购房者而是利用购房者对技术规定的不了解利用信息的不对称把不计算容积率部分送给购房者。对于这部分不计容面积是无法写入产权的只有使用权。这都很正常对于刚需购房者来说多几个平
方的使用面积就够了也不在乎是否写入产权。但是猫腻就藏在后面房子基本上是按套来卖的开发商为了谋求更高的利润将不写入产权部分的面积即不计容面积以高于成本价、低于计容部分销售单价在房款总价中体现出来但是引导购房者去计算使用面积的单价。举个例子




一套房110平米其中写入产权部分为100平不计容部分为10平总价为100万元。则每平的单价为100万元÷100平=1万一平可销售员会引导你去计算100万元÷110平=9090元一平。 这样做一方面隐藏了不计容部分被高价卖出的事实另一方面摊低了销售单价在竞争上有了。


  2、赠送部分面积是否属于本应该赠送部分。 
  按照规定这些不计容部分都是要送给购房者的但是定价权在开发商商品房价格的构成从来就是不透明了所以很难讲清楚到底哪些地方是真的送哪些是假的送。在这里我罗列一些赠送面积的标准因为地方之间的《城市规划管理技术规定》是有差异的所以仅供参考 


  2.1、2.2米以下不算容积率一些项目会做奇偶数层的交叉
  2.2、露台不计算容积率尤其顶层和别墅类项目 
  2.3、封闭式阳台按垂直投影面积的一半算容积率这个情况很常见
  2.4、多层房屋部分空间户内通高只计算一层容积率多见于别墅、跃层、叠屋及
部分错层
  2.5、飘窗不计容积率含落地飘窗、折角飘窗、弧形飘窗等
  2.6、大部分地下室不计容积率如果采用覆土结构则按照计算公式计算
  2.7、4.5米以上按1.5倍容积率计算。有些地方会做到5.9米按两层卖 

赠送面积不就是传说中的变相吗？

大家学习下，这类知识严重短缺