主题：买房首付有钱尽量多付 还房贷贷款期限越长越好

最近房价有松动迹象，一些刚需便蠢蠢欲动入市。买房动辄上百万元，怎样付钱？怎样借房贷利息付得少？个中充满理财经。

房贷，期限越长越好

小徐即将25岁，父母打算给他买套房作礼物。几经寻觅，最近看中一套一室一厅的次新房，总价200万元。但父母的付款方式却让小徐看不懂。

其实，小徐父母完全可以全款买房。但他做会计师的母亲却只肯出三成首付60万元，其余140万元让小徐贷款，却又声明：我们帮你还贷。

140万元贷款中，公积金贷30万元，贷款利率4.5%，贷款期15年。商业贷款110万元，基准利率6.55%，贷款期30年。小徐利用网上贷款计算器算了一笔账，吓了一跳，总共还款258万余元，其中利息达118万元。小徐不解：这样贷款有啥合算？

小徐妈妈却算出另一笔连环账：首先是“鸡生蛋”。首付60万元后，再拿出140万元做“母鸡生蛋”，和家里其余的400万元一起购买信托产品，年收益率在10%，140万元一年收益14万元，正好够付贷款本息。8年左右，140万元的“母鸡下的蛋”支付了当年的房贷本息后，还有结余，结余部分加入140万元本金继续购买信托产品，获取复利。30年后，不仅房贷全部还清，140万元的“母鸡”还长肥到400万元以上。

“尽管经过30年通货膨胀，这400多万元可能只有现在的数十万元，但聊胜于无，如果全款买房的话，是不会有这400多万元的。”

以上三项合计，按照小徐妈妈目前收益率计，总额可达千万元。小徐妈妈如意算盘打得呱呱叫，但30年漫长的岁月里，万一收益没有理想的那么高怎么办？“只要收益超过房贷利率，就是赚的。哪天收益低于房贷利率了，再提前还贷也不迟。”小徐妈妈这么说。

首付，有钱尽量多付

自己创业的小林夫妇去年看中一套三室两厅新房，总价370万元。由于是首套房，按政策首付款是三成111万元，但小林夫妇倾尽120万元积蓄，双方父母又拿出150万元养老金做首付，贷款100万元，其中公积金贷款40万元，商业贷款60万元，利率打八五折，等额本金还贷20年。

小林父母请理财师算一笔账，20年总共还款151万余元，利息占50%以上。这个数字让小林父母寝食不安，一再关照小林夫妇有钱就一定要提前还款，早日无债一身轻。

像小林夫妇这样借贷的家庭很多，明明首付只要三成，却尽量多付。总认为借款多是不合算的，钱都让银行赚去了。而像小徐母亲这样用足贷款政策的人实际并不多，很多人是被那庞大的利息给吓住了。

还贷，按方式和时机算

为了减轻将来的支出压力，很多房贷者选择提前还贷。其实，有些情况的提前还贷并不划算。理财师说，在商业房贷中有等额本金还款和等额本息还款两种方式，像等额本金还款期已过1/3和等额本息还款已到中期的购房者，不必提前还款。因为等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。

有理财师还建议，要是未来有较大支出的市民最好不要选择提前还贷。比如近期有生小孩、买车等计划的市民，提前还贷会大量挤占资金。此外，一些市民购买房屋签订商业贷款合同时享受的是七折利率优惠，或者采用的是公积金贷款，这些利率都比较低，目前都是低于同期五年期定期存款利率。“这些贷款人要珍惜廉价的贷款。”理财师提醒道。

利息，节省也有招数

数十上百万元的房贷，利息真是不少，你用本金收益付房贷，是一种本事；如果你能算得过银行，少付利息，也是本事。

理财师建议，如果公积金利率低于房贷利率，房贷者在制订贷款方案时，应首先用足公积金贷款的额度，然后再选择商业贷款。

同样100万元房款，同样还20年，有人要支付79万元利息，有人则支付65万元利息。相差这么多，则在于还款方式不同，前者采用等额本息还贷，后者采用等额本金还贷。等额本息每月归还的本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变，还贷压力均衡。等额本金还款方式每月归还的本金相同，利息逐月递减，月还款数呈先高后低，逐月递减。对收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的房贷者，应选择等额本金的还款方式。

对于收入较为稳定、均衡的房贷者可选择增加还款频率的贷款，如有银行推出的 “双周供”产品，房贷者可将还款方式从原来每月还款一次改为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半，却可以大大减少购房者的利息负担。 “双周供”房贷品种适合每月有固定收入，还有其他收入来源的人。